最新房贷计算器2020文章列表:

• 1、最高月租28万，公寓中的爱马仕们现在可好？
• 2、文讲清！民间借贷纠纷利息核算标准及依据2022版
• 3、新股消息 | 润华生活服务通过港交所聆讯 2019至2021年收益的复合年增长率为23.1%
• 4、房贷计算器最新2016巧还贷款
• 5、30年房贷利息几乎等于本金，你怎么看？

最高月租28万，公寓中的爱马仕们现在可好？

每经记者：刘颂辉 包晶晶 每经编辑：陈梦妤

12月22日，红极一时的公寓“爱马仕”——中国首家宝格丽公寓悄然结束了自己的第二个挂牌周期。

一个多月前，拥有宝格丽公寓的华侨城将上海首驰企业管理有限公司51%股权以底价6.12亿元摆上货架，但面对2021年营业利润亏损5235万元、2022年前10个月亏损4656万元，要求一次性付清价款的“奢华资产包”，暂时还没有勇士敢于接盘。

12月8日是该项目的第一个挂牌周期结束日，当时《每日经济新闻》记者致电北京产权交易所，相关工作人员表示，如果有多家公司报名，将价高者得；如果没人报名，挂牌就会继续，直到有人报名并缴纳项目保证金。

12月21日，《每日经济新闻》记者再次致电北京产权交易所，一位项目负责人表示，项目处于延牌阶段，挂牌至今没有征集到意向受让方。

该项目负责人介绍，目前，转让方没有降低挂牌价的计划。

来源：北京产权交易所

“抬眼可以望见外滩三件套（上海环球金融中心、上海金茂大厦、上海中心大厦）。”

凭借高端品牌定位和市中心核心地段，上海宝格丽公寓被誉为“公寓界天花板”。稀缺的景观和高端的配套服务，更是让宝格丽公寓内一家月子中心的套餐费用达到了28.88万-116.88万元。

但华侨城出售这家宝格丽公寓的消息，引发了人们的无限猜想。月租金动辄10多万元，位于超级市中心地段，以上海宝格丽公寓、半岛酒店公寓、瑞吉酒店公寓、丽晶汇等为代表的一批酒店式高端公寓，究竟是个怎样的存在？

明星豪掷亿万买公寓，“外滩三件套”成窗外标配

10月底的一个工作日下午，上海黄浦区中山东一路32号门前，一辆“888”开头的沪牌劳斯莱斯豪华轿车停在椭圆形花坛旁，这里是被称为“远东贵妇”的上海半岛酒店。

西侧一幢12层的大楼是半岛酒店公寓，一位销售总监向《每日经济新闻》记者介绍，大楼共有39套公寓，户型包括1室、2室和3室，租金为11万-20万元/月，一年起租。酒店方提供每天免费打扫服务，1个停车位，以及免费泳池和健身房。

半岛酒店公寓 每经记者 刘颂辉 摄

半岛酒店是外滩60年来唯一的新建建筑。走进正门，首先是标志性的大堂茶座，双层挑高的大厅里，硕大的精美花艺、乳白色古罗马石柱和璀璨的琉璃水晶吊灯，无不散发着优美典雅的气息。

从公开资料看，早在2014年，影视明星刘嘉玲就被曝光在上海半岛酒店购置了一套1亿元左右的公寓豪宅。“娱乐圈纪律委员”王思聪2015年接受某电视台采访时透露，日常就住在上海半岛酒店8.5万元/晚的总统套房。

半岛酒店内景观 来源：半岛酒店官网

出半岛酒店公寓，沿着北京东路、南苏州路步行约1公里，便是我国第一家宝格丽公寓。

“很好，服务很好。”曾在宝格丽公寓居住3年的小红书博主西西这样回复《每日经济新闻》记者。

在2021年5月出国前夕，西西特地在宝格丽公寓拍了一组照片留念，公寓内饰也随照片露出，与高端酒店并无二致。在这里居住3年之后，她告别上海，开始了全球旅行。

宝格丽公寓毗邻上海总商会旧址，主要由1幢48层、150米超高层建筑组成，房源共243套。

宝格丽公寓 每经记者 刘颂辉 摄

公开资料显示，2016年7月15日，宝格丽与华侨城共同举行宝格丽公寓新闻发布会，刘嘉玲为之站台。当时的媒体报道曾留下了这样的文字：陆家嘴150米高空的绝美景观，与巴厘岛酒店（这里指位于巴厘岛的另一家宝格丽酒店）的印度洋风光交相辉映；上海的母亲河——苏州河畔的百年人文风情，与伦敦酒店泰晤士河流域的精致惊人相似。

网友在社交平台分享的宝格丽公寓内景

距离宝格丽公寓约3公里的瑞吉酒店坐落在上海城市文化和商业中心静安区的核心地段。步入典雅华丽的大堂，流光四溢的水晶吊灯照亮每一处角落。

瑞吉酒店公寓部分在62-68层大厦顶端，《每日经济新闻》记者在销售经理彭海的陪同下，乘坐高速电梯来到公寓，透过全景落地飘窗俯瞰上海城市景观天际线。房间铺设了印花地毯，装潢以米白色为主色调。客厅无论柜子还是灯具多为黄铜色金属配件，精致的珍珠鱼皮配饰更显奢华。客人可以一边在豪华浴缸泡澡，一边俯视窗外的“十里洋场”。

瑞吉酒店式公寓内景 来源：服务式公寓租赁平台兰庭网

而到傍晚时分，落日余晖染红上海的城市天际线，陆家嘴商务区依旧熙攘繁忙，上海丽晶酒店41层无边际泳池更显金光闪闪。

丽晶汇酒店式公寓坐落于浦东新区陆家嘴二十一世纪大厦42-55层。隔窗西望是上海中心大厦、上海环球金融中心、金茂大厦和东方明珠塔。影视明星黄晓明曾豪掷亿万，在丽晶汇买下一套豪宅，作为他与杨颖当时的婚房。

此情可待成追忆。

上海市中心地段拥有多家高端公寓

最高租金28万/月，但顶奢公寓也放低了姿态

于普通人而言，类似宝格丽公寓、丽晶汇的高昂月租，甚至超出了很多人一年的薪资。

“半年起租、租6个月免1个月租金、租12个月免2个月租金附送1个车位......”10月末，宝格丽公寓销售顾问吴婷向《每日经济新闻》记者推荐了一项优惠活动。

“宝格丽公寓可出租的规模大，一共133套（总计243套，其中110套已出售），本来出租率就很难达到高目标，这项活动算下来等于变相打了8.3折。”吴婷说。

“现在还有50多套空置，有的房源家具家电需要维修后才能出租，包括150平方米的1室、200平方米的2室和250平方米的3室。每套公寓都配备了冰箱、烤箱、净水器、洗衣机、沙发和电视机，自带地暖和新风系统；另外还有米其林餐厅、游泳池和健身房，全套宝格丽洗漱用具和每周三次打扫加布草更换。”

宝格丽公寓外景 每经记者 刘颂辉 摄

据记者了解，目前宝格丽公寓1室的房源租金最低6万元/月左右，3室15万元/月左右，租金随着楼层增高而增长。

事实上，宝格丽公寓除了华侨城集团持有部分房源之外，在上海禁止销售“类住宅”之前，如前所述，约110套公寓已经被小业主购入持有，或出租或自住。

这种混合型运营管理，也是如今上海多家奢华公寓共同的运营方式。

丽晶汇所在大楼位置 每经记者 包晶晶 摄

据记者了解，目前丽晶汇的租金情况是一房144平方米5万元/月，二房216-236平方米7.5万-8.5万元/月，三房322-368平方米12万-20万元/月。

据丽晶汇销售人员刘奕介绍，在租房型都有“到位”的折扣，“如果租约在半年以上，可以给到比较爽气的价格，比如7.5万元的两房，接近6折，费用包含了物业、宽带和保洁等多项服务，车位租金也可以谈到最低2000元/月。”

在参观过程中，刘奕多次主动提及价格折扣，并强调这是客户直接洽谈，才能拿到的最低价格。对于入住率，刘奕称，目前公司自持酒店式公寓40套，日常出租率保持在32套左右。由于地理位置、装修风格的关系，住客以中国籍商务人士，特别是高级管理层或企业家为主。

“我们的出租率一直蛮稳定的。”她告诉记者。

丽晶汇景观 每经记者 包晶晶 摄

记者在现场看到，一组视频团队刚好完成拍摄工作离开大楼，刘奕坦言，“现在的市场，我们也需要借助中介的力量推广揽客，羊毛出在羊身上，利润给了中介机构，折扣也就不会太低了。”

“如果中介促成了一年的合同，中介费要到0.8%。”也就是说，按照一套两室租金7万元/月计算，中介费用大概为6720元。

相比宝格丽公寓的2-38层，丽晶汇的42-55层，62层起步的静安瑞吉酒店式公寓可以在“云端”欣赏上海中心城市景观，租金空间自然也更高。

瑞吉酒店公寓景观 每经记者 刘颂辉 摄‍

“我们的公寓最低租金在6万元/月左右，房型400多平方米的租金最高达到28万元/月。”

据瑞吉酒店式公寓销售经理彭海介绍，公寓内配有全套厨房、洗衣机和干衣机，拥有水疗中心、自然采光的室内恒温天景泳池、24小时开放的健身中心，以及占地约2000平方米的活动场地等，以瑞吉酒店品牌的水准提供私人服务。

公寓中的“爱马仕们”，曾经排队加价租

Crystal在上海经营着一家高端房产租赁服务公司，公司官网的“服务式公寓”栏目中，展示了丽晶汇、宝格丽公寓等项目，70%房源的图片和视频是由团队成员去现场拍摄制作的。

“新项目或者难租的项目，通常运营方请我们去拍摄推广，好租的项目不需要推广，很多时候还会拒绝拍摄，”据她介绍，行业内通常以租金高低来划分公寓等级，1万-3万元/月为中端公寓，3-5万元/月为中高端公寓，5万元/月以上是高端公寓，“10万元/月以上算是顶奢了，公寓中的‘爱马仕’。”

中介机构在社交平台发布的半岛酒店公寓信息

“同事曾为球队经纪人运作过高端公寓，我帮介绍的更多是自媒体博主，或者是有几百万粉丝的主播，短租用来做工作室，他们也挺舍得花钱租房的，最近就有客户求租20万元/月的公寓。”Crystal说。

回想生意好的时候，2020年上半年，不少留学生从国外归来，加之一些毕业生放弃留在国外的计划回国发展，据Crystal介绍，那时候不单单是自己公司，整个上海中高端公寓租赁市场，基本上每个业务员手里都有很多客户，跟都跟不过来，一个月租金数万元的酒店式公寓也是“秒定”状态，“经常几位意向客户在抢一套房子，有时候还可能要加价才能租到。”

“行情好的时候，像马当路的上海逸兰卢湾服务式公寓基本上没有空房源，建国西路的嘉御庭和嘉里华庭等公寓房源，租金在5万元/月以上，都要排队才能租到，”Crystal不由地叹气，“今年6月后，市面上大多数高端公寓一直降价，搞租金促销，很少出现那种抢房情况，有些房源还得空置一段时间才会被租掉。”

中介机构在社交平台发布的丽晶汇相关信息

一位在上海外白渡桥附近从事服务式公寓运营的工作人员向记者透露，如今愿意花5万-10万元/月租房子住的，除了上市公司高管，还有很多收入比较高的年轻人、富二代、在家做直播的网红博主等。

这也印证了宝格丽公寓管理方万豪酒店集团相关人士的说法，其告诉记者，宝格丽公寓目前签合同报价的客群以年轻人为主，出租率基本上是70%左右。

IWG集团中国区总裁胡懋曾在IBM、Dell等跨国企业工作，对于下半年高端服务式公寓出租率下降的情况，他认为，外企派驻的人员减少，让类似针对性的公寓产品失去了一部分租住需求。

仲量联行大中华区酒店及旅游地产事业部董事总经理周涛则表示，一般来说，公寓作为上市公司酒店资产的一部分，会纳入相对独立的PL损益表，运营成本大概占据酒店整体的40%左右。

由于租期较长，租金回报平稳，高端酒店式公寓的经营毛利率一般达到50%，租金高的酒店式公寓甚至达到70%。但是，国际顶级酒店一般只配置10%左右的公寓产品，不高于20%。

据第一太平戴维斯发布的第三季度上海房地产市场报告，酒店式公寓市场逐渐从封控的影响中恢复，但不少项目仍在进一步下调租金以期降低空置率。预计第四季度将迎来1个长租公寓和4个高端服务式公寓项目入市，包括由国企持有的新际公寓、雅辰酒店集团旗下的临港雅辰悦居酒店及临港东缦国际公寓、X8服务式公寓及雅诗阁浦发盛捷壹滨江服务公寓。

客源结构发生改变，运营方仍面临挑战

近20年来，服务式公寓在一线城市蓬勃兴起，特别是上海，从1998年雅诗阁进入上海，24年间，各大公寓品牌在上海落子，而上海市场也始终以满意的投资回报率吸引着更多投资人。

旅游学刊《上海酒店式公寓发展现状研究》显示，20世纪90年代初期出现的上海商城酒店式服务公寓等（又如龙柏高级公寓之类）不零星出售，只供出租，主要对象是在上海从事商务活动的外籍人士。

上海的酒店式公寓近年来成为市场的新宠，发展速度很快。酒店式公寓的短租户主要是来沪参加会议、从事商务活动或短期公司业务的白领通常租用一房或两房，租期从数天到3个月不等；长租户则多为跨国公司中高级管理人员和使领馆人员，他们在沪工作时间较长，通常带有家属，因而居住面积要求较大，租期一般超过3个月，租约以半年或一年的周期进行续签。

区位优势显著。建筑多与宁静幽雅的高级住宅区相邻，具有赏心悦目的视觉环境。近年来一些酒店式公寓也选址于中心商务区，与五星级酒店群融为一体；有些进驻大型综合楼宇，增加经营弹性，兼顾长租、短租客人的入住。

从投资者角度看，通常服务式公寓有着比酒店更抗周期的韧性和更低的运营成本。根据STR市场数据，2020年上海高端服务式公寓受疫情冲击较大，入住率同比下降约2成，而上海高端服务式公寓市场于2021年已经恢复到2019年水平，入住率达近80%。由此可见高端服务式公寓的需求更为稳定，抗周期性更强。

这一优势不断被更多投资者发现，赛道开始逐渐拥挤。根据仲量联行研究部不完全统计，上海市场近年来不断有服务式公寓项目建成入市，比如2022年，算上预计在第四季度开业的雅诗阁静安服务公寓，将有1000多间新增供给进入市场。同样的热潮出现在2018年及2019年，连续两年各有约千间新增供给进入市场。

周涛指出：“高端服务式公寓主要客源以高净值客户、企业高管、外籍高管等人群为主，近年由于疫情导致外籍高管减少，客源结构发生改变，而国内客群的支付意愿及消费习惯不同，导致总体需求变小，一定程度上影响了入住率。”

第一太平戴维斯公寓运营及资产管理部董事朱逸卿指出，今年第三季度，上海奢华公寓市场平均入住率80.8%，高级公寓市场为77.3%。

第一太平戴维斯华南区市场研究部负责人谢靖宇通过书面形式向《每日经济新闻》记者表示：“未来半年，复杂的宏观环境、季节因素等仍预计对需求造成一定冲击，业主方运营仍面临挑战。对于业主方来说，在市场需求倾软的情况下，如何既保证项目获得合理收益，又能最大化满足租户对租金、服务的预期变得尤为重要。”

周涛认为：“随着疫情防控措施不断优化，更多外籍高管会回到中国，服务式公寓市场将持续稳步向好。在此期间不断完善服务内容，维持良好的口碑将帮助未来客源的回归。同时服务式公寓也应该考虑如何吸引年轻化的潜在客群，打造能够吸引全年龄层次的产品。”

恒隆地产向记者提供的一份资料显示，今年4月份，恒隆地产旗下高端服务式寓所品牌“恒隆府”首个项目——武汉“恒隆府”展示中心已正式揭幕，公司同时在无锡、昆明和沈阳三地开发布局“恒隆府”。

恒隆地产高管表示：“我们预计内地市场对于高端物业的需求将保持旺盛态势。目前，越来越多购买者倾向于选择质量卓越、位处城市核心地区、并且由信誉良好的发展商开发的项目。”

在2022观点商业年会上，越秀房地产投资信托基金董事会主席、执行董事及行政总裁林德良对包括《每日经济新闻》在内的媒体表示，酒店式公寓以前的主要工作是“稳客房、抢餐饮”，现在则是要和写字楼、商场进行互动，思考如何从传统酒店管理向酒店资产管理转变。

“从这个层面来看，其实对企业在产业链的整合能力提出了更高要求。我们现在不止要简单地做好公寓品牌，还要做品牌的孵化器，进行全面的资源整合。”林德良说。

附：国外部分酒店式公寓发展现状

酒店式公寓源自欧美地区对房地产和酒店的创新经营模式。

美国的酒店式公寓开始于20世纪80年代，目前市场份额占全美住宅市场的5%，属于较为成熟的市场。其中，旧金山、西雅图、洛杉矶、纽约、芝加哥和休斯顿地区呈现了超出全美平均水平的高出租率。而欧洲的酒店式公寓市场较为分散，并且大部分酒店式公寓由境外投资机构建立，属于发展中市场。

据日经中文网报道，日本某酒店将99个房间改成了酒店式公寓，顾客可在酒店内长期居住，约30平方米的客房为30晚36万日元（含税和服务费，约合人民币2.2万元）；还准备了约50平方米的客房（含税和服务费，价格为60万日元，约合人民币3.67万元）。瞄准工作日的远程办公需求等，把最短租期设定为5晚。

世邦魏理仕在今年1月份做过一项全球长租公寓投资者意向调查报告，报告显示，和去年一样，亚太地区的受访者绝大多数选择东京和上海作为长租公寓投资的首选市场，柏林是欧洲、中东和非洲地区29%受访者的首选市场之一，其次是伦敦26%，慕尼黑和巴黎各占21%，阿姆斯特丹20%。

（应受访者要求，文中西西、吴婷、刘奕、彭海为化名）

记者手记 | 高端公寓运营商的发展思路是时候改变了

对绝大多数人来说，月租金10余万元的公寓是想都不敢想的。在一线城市高端酒店式公寓租住一年，足够普通人在小城市里全款买房。

过去，国内高端酒店式公寓的主导客群是外籍人士，而伴随中国经济的快速发展，国内高净值人群规模和数量不断增加，除了传统意义上的企业家、公司高管外，互联网主播、网红等年轻的财富新贵对这类奢华居所的接受度越来越高。

不论是公寓内月子中心内几十万甚至百余万元的套餐费用，还是动辄上亿元的购房款，需求催生市场，市场适应需求，公寓中的“爱马仕们”总能找到适合自己的主人。

有个细节让人印象深刻，上海宝格丽公寓主要租住的是国内客户，除非外籍人士一定要租，不然公司不会主动求租，镛舍酒店式公寓等也已转做国内需求。

在走访和调查过程中，记者发现，同为高端公寓，在产品定位、目标客户、经营模式和业态上却截然不同。租客或看重品质与服务，或重视商务氛围，或热衷于品牌本身……也正是这些“不同”，决定了高端公寓在全球经济波动时能平稳穿越周期，为投资人持续创造价值。

需要注意的是，本土高端酒店式公寓品牌的涌现已打破国际品牌占领主导地位的局面，运营企业的思路是时候改变了。

每日经济新闻

文讲清！民间借贷纠纷利息核算标准及依据2022版

来源：最高人民法院司法案例研究院、深圳微法务

转自：湖南高院

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根据约定或法定，金钱之债往往附有利息。利息之债系从债，其产生与金额都取决于作为主债的金钱之债。实践中，利息的有无及其金额问题一直是绕不开的“争议焦点”之一。本文系统梳理民间借贷中利息的相关问题，以供参考。

PART

1

民间借贷中的三类利息

根据2021修正的《中华人民共和国民事诉讼法》（以下简称《民事诉讼法》）第二百六十条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。

可见，迟延履行期间的债务利息，包括迟延履行期间的一般债务利息和加倍部分债务利息，所以逾期利息的计算又可以分为两段：一段是生效法律文书确定的履行期限届满前，另一段是生效法律文书确定的履行期限届满后。迟延履行期间的一般债务利息，根据生效法律文书确定的方法计算；生效法律文书未确定给付该利息的，不予计算。

PART

2

没有约定或约定不明的情形

根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》（2020第二次修正）（以下简称《民间借贷司法解释》）第二十四条规定，在当事人之间就借款利息没有约定或约定不明的情况下，法院是否支持出借方对于利息的主张，应当按照以下情形分别处理：

所谓没有约定或约定不明，是就“借期内利息”而言，当事人之间对于逾期还款的利息没有约定或约定不明，不影响权利人对于逾期利息的主张。

PART

3

借期利息

根据《民间借贷司法解释》第二十五条规定：出借人请求借款人按照合同约定利率支付利息的，人民法院应予支持，但是双方约定的利率超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的除外。前款所称“一年期贷款市场报价利率”，是指中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心自2019年8月20日起每月发布的一年期贷款市场报价利率。需注意，该规定同样适用于逾期利息。

PART

4

逾期利息

根据《民间借贷司法解释》第二十八条、《最高人民法院关于执行程序中计算迟延履行期间的债务利息适用法律若干问题的解释》（以下简称《迟延履行利息司法解释》）第一条第二款规定，对于逾期利息的处理应当区分以下不同情形：

另外，根据《民间借贷司法解释》第二十九条规定：出借人与借款人既约定了逾期利率，又约定了违约金或者其他费用，出借人可以选择主张逾期利息、违约金或者其他费用，也可以一并主张，但是总计超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍的部分，人民法院不予支持。

与下述超过生效法律文书确定的履行期间后产生的利息相比，该利息属于一般债务利息。

PART

5

迟延履行期间

的加倍部分债务利息

《民事诉讼法》第二百六十条规定：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。上述《迟延履行利息司法解释》第一条第三款规定：加倍部分债务利息的计算方法为：加倍部分债务利息＝债务人尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。但是该解释第七条第一款规定：本解释施行时尚未执行完毕部分的金钱债务，本解释施行前的迟延履行期间债务利息按照之前的规定计算；施行后的迟延履行期间债务利息按照本解释计算。而《最高人民法院关于在执行工作中如何计算迟延履行期间的债务利息等问题的批复》（2009年5月11日）对于迟延履行期间债务利息的计算有不同的规定。

据此，迟延履行期间的债务利息应分两部分进行计算：

第一部分：根据上述批复，截止2014年7月31日，迟延履行期间的债务利息=法律文书确定的金钱债务（含利息等）×同期贷款基准利率×2×迟延履行期间（参照相应期限的人民银行贷款基准利率，按利率变动分段计算）。

第二部分：根据上述司法解释，自2014年8月1日起截止履行完毕之日，加倍部分债务利息=尚未清偿的生效法律文书确定的除一般债务利息之外的金钱债务×日万分之一点七五×迟延履行期间。

两部分计算结果相加即为需计收的迟延履行期间的债务利息。

根据《人民法院办理执行案件规范》第一百五十三条规定：2014年8月1日前迟延履行期间的债务利息计算的基数包括债务本金、利息、罚息、滞纳金、违约金、评估费、鉴定费、公告费等因诉讼或仲裁所支出的费用，但不包括案件受理费、保全费及其他申请费。

值得注意的是，根据《民事诉讼法》第二百六十条规定，未按照法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，都应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。支付加倍部分债务利息或迟延履行金是一项法定义务而非约定义务，无论当事人双方是否有约定、法律文书是否有记载，只要出现本法律条款规定的情形，就应当予以适用。也即，不论据以执行的生效法律文书中是否引用《民事诉讼法》第二百六十条的规定，在被执行人未按期履行金钱给付义务的情况下，申请执行人均有权要求被执行人支付。

PART

6

其他问题

（一）砍头息

“砍头息”即出借人在向借款人支付本金时从中扣除利息的行为。有的是预先扣除第一个月的利息，有的则是预先扣除借期内全部利息。对此，《民间借贷司法解释》第二十六条规定：借据、收据、欠条等债权凭证载明的借款金额，一般认定为本金。预先在本金中扣除利息的，人民法院应当将实际出借的金额认定为本金。

（二）复利

所谓的“复利”“利滚利”“驴打滚”，即出借人将借款人到期应付而未付的利息计入本金再次计算利息。计算复利是金融机构使用的一种计息方法，民间借贷中也常出现此种约定。

《民间借贷司法解释》第二十七条规定：借贷双方对前期借款本息结算后将利息计入后期借款本金并重新出具债权凭证，如果前期利率没有超过合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍，重新出具的债权凭证载明的金额可认定为后期借款本金。超过部分的利息，不应认定为后期借款本金。

按前款计算，借款人在借款期间届满后应当支付的本息之和，超过以最初借款本金与以最初借款本金为基数、以合同成立时一年期贷款市场报价利率四倍计算的整个借款期间的利息之和的，人民法院不予支持。

（三）新旧法规定的衔接

《民间借贷司法解释》第三十一条规定：本规定施行后，人民法院新受理的一审民间借贷纠纷案件，适用本规定。2020年8月20日之后新受理的一审民间借贷案件，借贷合同成立于2020年8月20日之前，当事人请求适用当时的司法解释计算自合同成立到2020年8月19日的利息部分的，人民法院应予支持；对于自2020年8月20日到借款返还之日的利息部分，适用起诉时本规定的利率保护标准计算。

本规定施行后，最高人民法院以前作出的相关司法解释与本规定不一致的，以本规定为准。

注：“两线三区”：指2015年《民间借贷司法解释》中对借贷利率的划定。“两线”指的是年利率24%的司法保护线和年利率36%的高利贷红线。即约定利率超过年利率24%的，人民法院不予保护。对出借人起诉要求借款人支付利息的，人民法院司法保护的上限是年利率24%；出借人请求借款人支付超过年利率24%的利息的，人民法院不予支持；但对于年利率24%至36%之间的利息，借款人已经支付的，人民法院不予干预。“三区”亦是此意：①司法保护区，即借贷双方约定的利率未超过年利率24%，此时约定的利率合法有效，出借人有权请求借款人按照约定的利率支付利息。②无效区，即借贷双方约定的利率超过年利率36%，超过部分的利息应当被认定无效，借款人有权请求出借人返还已支付的超过年利率36%部分的利息。③自然债务区，即借贷双方约定的利率在年利率24%至36%之间，法院对出借人起诉主张该区间部分利息的，不予保护，但是当事人愿意自动履行的，司法不再干预，借款人抗辩要求返还或以之折抵剩余债务的，法院同样不予保护。

新股消息 | 润华生活服务通过港交所聆讯 2019至2021年收益的复合年增长率为23.1%

智通财经APP获悉，据港交所12月23日披露，润华生活服务集团控股有限公司（Runhua Living Service Group Holdings Limited）（以下简称“润华生活服务”）通过港交所主板上市聆讯，中泰国际为独家保荐人。

润华生活服务是一家中国的物业管理服务提供商，秉持“精耕山东”的策略，把业务重心放在山东省，而山东省及中国的物业管理服务市场高度分散。按于2021年来自物业管理服务的总收益计算，润华生活服务于整个中国物业管理行业的市场份额约为0.1%。另一方面，于2021年，润华生活服务于山东省物业管理服务市场排名第12位，市场份额约为1.0%，而山东省前五大物业管理服务提供商则占约15.0%的市场份额。

润华生活服务所提供的服务按其性质大致可分为四个业务分部，即物业管理服务、物业工程及园林建设服务、物业投资、其他服务。

于2021财年，润华生活服务有39家在管医院及104个在管公共物业。按2021年各板块所产生的收益计，在山东省物业管理服务提供商中，润华生活服务在医院板块及非住宅（包括医院、公共物业及商业物业）板块分别位列第二及第三，分别约占市场份额的7.2%及2.1%。就中国物业管理行业各板块产生的收益而言，润华生活服务于医院板块及非住宅（包括医院、公共物业及商业物业）板块的市场份额分别约为0.6%及0.3%。

财务方面，润华生活服务的收益由2019财年的3.97亿元（人民币，下同）增至2020财年的4.86亿元，并进一步增至2021财年的6.01亿元及2022年上半年的3.21亿元，2019财年至2021财年的复合年增长率为23.1%。

此外，该集团的毛利由2019财年的6684.7万元增至2020财年的人民币1.03亿元，并进一步增至2021财年的1.14亿元及2022年上半年的6699.2万元，相关时期的毛利率分别为16.8%、21.2%、19.0%及20.8%。

对于收益及毛利持续增长，润华生活服务表示，收益增长主要归因于物业管理服务分部所得收益增加，尤其是因润华生活服务成功扩张业务导致在管项目总数增加；2020财年及2021财年润华生活服务在管非住宅物业（即医院、公共物业及商业和其他非住宅物业）所得收益增加，主要因润华生活服务管理的物业数目由2019财年的142项增加至2021财年的204项；来自若干现有项目的收益及毛利增加，乃由于为商业物业提供更大规模及范畴的增值服务，如汽车工业园的展示汽车清洁服务及客户进一步要求的其他客户服务，润华生活服务自2020财年可以产生额外收益。物业工程及园林建设服务所得收益大幅增加主要由来自航干集团及山东志信且于2020财年开始的五个规模较大的项目所作贡献。

据悉，润华生活服务主要通过公开竞标的方式获取新物业管理协议。于2019财年、2020财年、2021财年及2022年上半年，润华生活服务获取物业管理协议的中标率分别约为28.4%、32.5%、48.1%及40.7%，而相关期间润华生活服务物业管理协议的续约率分别约87.4%、90.6%、90.8%及87.4%。

然而，该集团的营运也涉及若干风险及不确定因素，如与润华生活服务的业务及行业有关的风险，一般包括若未能向医院及公共物业提供物业管理服务，可能会削弱集团竞争力及盈利能力；难以进一步渗透至山东省的余下三甲医院及拓展业务至较低级别医院市场；可能无法按计划获得新的物业管理协议；物业管理协议终止或不予以重续可能会对业务、财务状况及经营业绩造成重大不利影响；营运易受该地区趋势及发展的影响等。

房贷计算器最新2016巧还贷款

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· 【等额本息还款】房贷计算器最新2016:把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。

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房贷利率降至4.9% 黄山市各银行均已执行

2015年央行曾五次宣布降息，致使5年期以上贷款利率从去年初的6.15%降至4.9%，降幅达20%，创下历史新低。小编咨询了黄山多家置业顾问处，了解到黄山各大银行均已经开始执行4.9%的贷款利率。据悉，根据银行的贷款合同，绝大多数房贷的利率变化是从次年1月1日开始，也就是说2015年多次降息会在2016年元旦起统一体现。但是，因为银行的分段计息法，实际上真正享受到利率下调还得到2月份。

央行下调首套房首付比例 不限购城市最低20%

据央行网站消息，中国人民银行、中国银行业监督管理委员会2016年2月1日发布《关于调整个人住房贷款政策有关问题的通知》，通知明确，在不实施“限购”措施的城市，居民家庭首次购买普通住房的商业性个人住房贷款，原则上最低首付款比例为25%，各地可向下浮动5个百分点。

对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，最低首付款比例调整为不低于30%。

对于实施“限购”措施的城市，个人住房贷款政策按原规定执行。

对此，小编电话咨询了黄山几家办理房贷的主要银行，了解各家对新政的反应。小编从建行处了解到，该行现执行差别化信贷政策，首套房贷款最低首付款比例为20%-25%。对拥有一套住房再申请贷款购买住房，不论付清与否，贷款最低首付款比例均为30%。

工商银行对首套房贷款及首套房贷款已结清房贷的，再次申请贷款购房的家庭，贷款最低首付款比例为25%。对拥有一套住房但未结清相应购房贷款的家庭，再申请贷款购买住房，贷款最低首付款比例为40%。

中国银行对首套房贷款的家庭，贷款最低首付款比例为20%。对拥有1套住房且的居民家庭，为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房，不论付清与否，最低首付款比例调整为不低于30%。

黄山市2016年公积金贷款最高额度

自2015年4月1日起，黄山市调整优化了住房公积金使用政策，个人贷款最高限额40万元，每户最高贷款限额50万元，适度放宽提取住房公积金支付房租条件及购房还贷提取条件，部分举措系全省首创。

30年房贷利息几乎等于本金，你怎么看？

房贷计算器计算结果只是以目前贷款利率计算，并不预示未来需要支付同样的利息。所以，房贷计算器计算结果仅供参考，不作等值确认贷款利息。

如果房贷期限有50年，那么以目前的贷款利率计息，肯定是要高于本金。也就是说，30年的房贷利息几乎等于本金是没有多大联系，时间具有价值性质，自然越长总利息越高。

请注意，房贷不存在复利，不管贷款多少年，每个月归还的利息都是以年利率对应的月利率计算利息，未发生的时间并不预先收取利息。所以，房贷提前还款并不存在“前期还利息后期还本金”的说法，除相应的违约金之外，提前还款并不会造成多还利息。

比如上图，房贷50万，贷款期限30年，贷款利率为央行基准利率（目前为4.9%），选择等额本息还款，那么需归还本金和利息总共955308.10元。

但是仔细看，利息的产生是以年利率对应的月利率计算。比如年化利率为4.9%，那么月利率为4.9%/12。

第一个月剩余本金为50万元，第一期需归还利息：50万*4.9%/12=2041.67元。本金和利息（月供）为：本金 利息=611.97 2041.67=2653.63元，如图所示。

第二个月剩余本金为：总体本金-已还本金=50万-611.97=499388.03元。第二期需归还利息：499388.03*4.9%/12=2039.17元，本金和利息（月供）为：本金 利息=614.47 2039.17=2653.63元，如图所示。

第三期……

以此类推，可以看出它并不是以复利计息，而是逐月的计算已发生期限的利息。总本息应归还95.5万多，其中产生利息45.5万多，也仅是因为期限长和每期归还的本金较少造成的。

如选择等额本金还款，每期归还的本金较多，相应的利息自然少了。同理，缩短期限也是一样，每期归还的本金较多，因此产生的利息较少。

如果投资收益高于4.9%，那么完全不用过于担忧高达45.5万多的利息。因为每年投资收益高于4.9%，选择每个月从中拿出资金还房贷，30年仍可获得高于45.5万多的收益。

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计算方式不仅是等额本息如此，等额本金也如此，自己可以对照着上图计算一下是否如此。

然而，具体的利息是多少呢？它肯定不是房贷计算器计算出来的455308.10元，因为房贷利率会随央行基准利率的调整而调整，并不存在30年央行基准利率保持不变的情况。

比如今年调整五年期限央行基准贷款利率为5%，那么明年1月份起房贷年利率则为5%，月利率为5%/12，具体的每个月还款利息为剩余本金*5%/12，而非原先的每个月还款利息（剩余本金*4.9%/12）。

也就是说，在未来30年央行进行加息，具体的还款利息是要高于房贷计算器计算结果。相反，如果进行降息，具体的还款利息是要低于房贷计算器计算结果。

还有一点就是商业银行的上浮利率或者打折利率，比例是一个常数，不随央行基准利率变化而变化。

比如商业银行是上浮10%作为房贷利率贷款给你，那么目前你的房贷利率就为4.9*110%=5.39%。如央行基准利率调整为5%，那么你的房贷利率将会调整为5%*110%=5.5%，这其中的上浮的10%是不变的。出现打折利率也一样，比如9.5折等等。